Cuánto paga cada vecino por el ascensor en la comunidad

La pregunta que más nos llega de presidentes de comunidad en Barcelona es sencilla: ¿cuánto le toca pagar a cada vecino por el ascensor? Y la respuesta, aunque tenga matices, parte de una regla clara: en una comunidad de propietarios el ascensor no se paga a partes iguales, sino según el coeficiente de participación de cada piso.

Lo dice el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal: cada propietario contribuye a los gastos generales de la comunidad conforme a su cuota de participación, salvo que el título constitutivo o los estatutos establezcan otra cosa. El ascensor, tanto su mantenimiento como sus reparaciones o su instalación, es un gasto general, así que se reparte con ese mismo criterio.

En la práctica, esto significa que el piso grande de la última planta paga más que el estudio pequeño, aunque los dos usen el ascensor exactamente igual. No se mide el uso, se mide el coeficiente. Es la fuente habitual de discusiones en las juntas, pero es lo que marca la ley por defecto.

El coeficiente (también llamado cuota de participación) es el porcentaje que representa cada vivienda o local sobre el total del edificio. La suma de todos los coeficientes da 100. Aparece en la escritura de división horizontal, dentro del título constitutivo, y suele figurar también en las cuentas que reparte el administrador.

No es un número que se invente la comunidad: se fija cuando se construye el edificio y se calcula tomando como base la superficie útil de cada piso en relación con la del inmueble, ajustada por la ubicación y el uso previsible de los elementos comunes. Por eso un ático amplio tiene un coeficiente mayor que un entresuelo pequeño.

Modificar los coeficientes es posible, pero exige el acuerdo unánime de la junta (o una sentencia judicial), así que en la práctica casi nunca se tocan. Lo importante para el reparto del ascensor es tenerlos localizados: son la base con la que se calcula lo que paga cada uno, tanto en la cuota mensual como en cualquier derrama.

Es la duda estrella. Por defecto, sí: un bajo o un local también tiene coeficiente de participación, así que en principio contribuye al ascensor como cualquier otro propietario, aunque no lo use.

La excepción es que exista una cláusula estatutaria de exención. Muchos edificios de Barcelona incluyen en sus estatutos que los locales comerciales y las viviendas de planta baja quedan exentos de los gastos del ascensor, precisamente porque no se benefician de él. Si esa cláusula está inscrita en el Registro de la Propiedad, es válida y hay que respetarla.

Ahora bien, aquí conviene ir con cuidado, porque hemos visto muchos conflictos por este punto. Los tribunales interpretan estas exenciones de forma restrictiva: una cláusula que exime a los bajos de los gastos de conservación y mantenimiento del ascensor cubre el día a día, pero no siempre alcanza a una instalación nueva o a una sustitución completa. Para que un bajo quede libre de pagar un ascensor nuevo, la exención tiene que ser explícita en ese sentido. Si solo habla de mantenimiento, es muy probable que también le toque pagar la instalación.

El mantenimiento del ascensor es un gasto ordinario y recurrente. Entra en el presupuesto anual de la comunidad y se cobra dentro de la cuota mensual de cada vecino, repartido por coeficiente. En Barcelona, un contrato de mantenimiento estándar para un edificio residencial se mueve entre 90 y 180 euros al mes, según el tipo de contrato y la empresa. Puedes ver cómo se desglosan estas cifras en nuestra guía sobre cuánto cuesta el mantenimiento de un ascensor en Barcelona.

Repartido entre los vecinos, ese contrato supone poco dinero al mes para cada uno. Con un contrato de 120 euros mensuales, así queda el reparto en un edificio tipo:

Las reparaciones pequeñas y las piezas de desgaste que cubre el contrato no suponen coste extra. El problema llega con las averías grandes que quedan fuera de contrato (un cuadro de maniobra quemado, una maquinaria que hay que sustituir): ahí el gasto puede irse a varios miles de euros y, como no cabe en la cuota ordinaria, la comunidad lo cubre con una derrama, también repartida por coeficiente.

Un buen contrato, con todo bien detallado, evita sorpresas sobre qué está incluido y qué no. Merece la pena aprender a leer bien el presupuesto de mantenimiento para saber de antemano qué averías tendrás que pagar aparte.

Instalar un ascensor donde no lo había es la obra más cara a la que se enfrenta una comunidad. En Barcelona, según el edificio y la solución, cuesta entre 50.000 y 90.000 euros, aunque las subvenciones disponibles pueden cubrir del 40% al 80%. Tienes el detalle en nuestra guía sobre el coste de instalar un ascensor en un edificio antiguo y en la de subvenciones para ascensores en Barcelona.

Sobre quién decide, la Ley de Propiedad Horizontal distingue varias situaciones:

Ese límite de las doce mensualidades es clave: la ley obliga a la comunidad a costear el ascensor si lo pide una persona mayor de 70 años o con discapacidad y el gasto anual, ya descontadas las ayudas, no pasa de doce cuotas ordinarias. Por eso conseguir subvención abarata la obra y, además, puede convertir en obligatorio lo que sin ayuda quedaría por encima del tope.

Una vez aprobada, la instalación se paga por coeficiente, normalmente mediante una derrama o con financiación. Y recuerda el matiz del apartado anterior: la exención de los bajos para el mantenimiento no siempre les libra de pagar la instalación nueva.

Cuando el gasto no cabe en la cuota mensual (una reparación mayor, una modernización, una instalación), la comunidad recurre a la derrama: una aportación extraordinaria que se aprueba en junta y se reparte, cómo no, por coeficiente. Es el mismo criterio de siempre, solo que sobre una cifra mucho mayor.

Así se reparte, por ejemplo, una derrama de 30.000 euros para modernizar el ascensor:

Hay tres vías para suavizar el golpe. La primera es el fondo de reserva, que la ley obliga a mantener y que sirve para cubrir obras y reparaciones sin pedir el dinero de golpe. La segunda es fraccionar la derrama en varios meses o incluso años. La tercera es la financiación: muchos bancos ofrecen préstamos a comunidades de propietarios, y bastantes empresas de ascensores facilitan el pago aplazado de la obra o fórmulas de renting.

Sobre las mayorías, conviene tener claro un punto. Modernizar o reparar el ascensor para mantenerlo en condiciones es una obra de conservación, que se aprueba por mayoría simple. Pero si se plantea una mejora que no sea necesaria (un lujo estético, por ejemplo), hará falta el voto de las tres quintas partes de propietarios y cuotas, y el vecino que vote en contra puede quedar exento si la derrama supera tres mensualidades ordinarias (aunque, si más tarde quiere disfrutar de esa mejora, tendrá que abonar su parte actualizada).

Para dimensionar bien una derrama de modernización, mira antes cuánto cuesta modernizar un ascensor en Barcelona: conocer el rango real de precios evita aprobar cifras infladas.

El gasto del ascensor asusta cuando llega de golpe, pero se gestiona bien cuando se planifica. Esto es lo que recomendamos a las comunidades de Barcelona:

• Revisa los estatutos antes de nada. Saber quién está exento y de qué (mantenimiento, instalación) evita conflictos y derramas mal repartidas.
• Anticipa las obras. Un ascensor con más de 25 años acabará necesitando modernización o adaptación a la nueva ITC AEM 1. Ir dotando el fondo de reserva evita la derrama traumática.
• Pide varios presupuestos. Para una misma obra, la diferencia entre empresas puede ser de miles de euros. Compara siempre al menos tres ofertas.
• Aprovecha las subvenciones. En modernización y accesibilidad cubren buena parte del coste y, además, pueden hacer obligatoria una instalación que de otro modo superaría el tope legal.
• Estudia la financiación. Fraccionar la obra o financiarla reparte el esfuerzo y facilita que salga aprobada en junta.

En todo esto, la empresa de ascensores marca la diferencia. Una empresa local multimarca, que conoce los edificios de Barcelona y trabaja con cualquier marca de equipo, suele ayudar a planificar las fases, calcular las derramas, tramitar las subvenciones y ofrecer financiación, sin atarte a un único fabricante. Puedes consultar nuestra comparativa de las mejores empresas de mantenimiento de ascensores en Barcelona y, cuando quieras cifras concretas para tu comunidad, pedir presupuestos sin compromiso para comparar antes de llevar nada a la junta.