Nueva normativa de ascensores: qué cambia con el RD 355/2024 (ITC AEM 1)

Si eres presidente de una comunidad o administrador de fincas en Barcelona, esta es la norma que más te va a dar que hablar en los próximos años. El Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, aprobó una nueva Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que se publicó en el BOE del 13 de abril de 2024 y entró en vigor el 1 de julio de 2024. Sustituye al anterior RD 88/2013, el que llevaba una década marcando las reglas del juego.

La novedad más importante no es lo que cambia en los ascensores nuevos, sino lo que obliga a hacer en los que ya están instalados. Por primera vez, la norma fija en su Anexo VII un paquete de mejoras de seguridad obligatorias para el parque existente. Y en Cataluña esto pesa mucho: es la comunidad autónoma con más ascensores de España, más de 215.000 según los datos del sector, y buena parte de ellos superan los 20 o los 30 años.

En la práctica, para tu comunidad hay tres cosas que conviene tener claras desde ya: qué mantenimiento e inspecciones te siguen tocando, qué mejoras del Anexo VII vas a tener que presupuestar y con qué plazo real, y qué cambia cuando quieras cambiar de empresa de mantenimiento. Vamos por partes.

Empecemos por deshacer un malentendido habitual. Mucha gente cree que la nueva ITC ha cambiado la frecuencia de las inspecciones. No es así: los plazos de la inspección periódica que hace el organismo de control (la OCA) siguen siendo los mismos que ya marcaba el RD 88/2013. Lo que depende no es la edad del ascensor, sino el tipo de edificio.

La mayoría de bloques residenciales de Barcelona entran en la franja de 4 años, porque pasan de las cuatro plantas o de las veinte viviendas. Los ascensores de hospitales, hoteles, centros comerciales o naves industriales se inspeccionan cada 2 años porque soportan mucho más uso. La inspección la realiza un organismo de control acreditado, independiente de tu empresa de mantenimiento, siguiendo los criterios de la norma UNE 192008.

El resultado de la inspección puede ser favorable, favorable con defectos leves (con plazo para corregirlos), con defectos graves (plazo más corto y posibles restricciones de uso) o desfavorable, que obliga a parar el ascensor hasta que se subsane todo. Un detalle que conviene saber: un defecto leve que no se corrige puede pasar a grave a los seis meses. No dejes que se acumulen.

Aquí sí hay novedad, y es útil para las comunidades. La nueva ITC AEM 1 obliga a la empresa conservadora a disponer, para cada ascensor, de un plan de mantenimiento actualizado y elaborado según la norma UNE 58720. Es decir, un documento que detalla qué se va a revisar y con qué frecuencia, en lugar del clásico «ya pasamos cuando toca».

La norma dio de plazo hasta el 1 de julio de 2025 para que cada aparato tuviera su plan. A estas alturas, tu empresa de mantenimiento debería poder enseñártelo. Si pides un presupuesto nuevo y no mencionan nada del plan de mantenimiento, es una señal de que conviene preguntar antes de firmar.

Sobre la frecuencia de las visitas de mantenimiento, la norma mantiene la revisión mensual para la mayoría de ascensores residenciales, con la regla de que no pueden pasar menos de 20 ni más de 45 días entre una visita presencial y la siguiente. Solo los ascensores de viviendas unifamiliares y algunos aparatos pequeños (hasta 3 paradas y sin dar servicio a más de 20 viviendas) pueden espaciar las visitas a una cada cuatro meses.

Esta es la parte que va a costar dinero, y también donde circula más información equivocada. En prensa del sector, en webs de la competencia y en más de una circular de administrador vas a leer que los ascensores existentes tienen de plazo hasta el 1 de julio de 2031 para incorporar las mejoras de seguridad.

Esa fecha no existe. Hemos descargado el texto consolidado del Real Decreto 355/2024 del BOE (referencia BOE-A-2024-7258) y lo hemos revisado entero: la cifra 2031 no aparece ni una sola vez en el decreto. Tampoco 2030 ni 2032. No hay ninguna fecha de calendario general para el Anexo VII.

Lo que sí dice el Anexo VII es otra cosa, y para tu comunidad es bastante más exigente que un plazo a siete años vista. Las obligaciones son reales y no son opcionales, pero el reloj no arranca en una fecha fija: arranca con un hecho, y ese hecho es casi siempre la primera inspección periódica en la que el organismo de control detecte que a tu ascensor le falta la medida. La norma lo repite con estas palabras: se instalará en el plazo de un año a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su ausencia.

Traducido a lo que le importa a una comunidad: no puedes planificar contra 2031, porque tu plazo real lo marca tu próxima OCA. Si tu edificio pasa de 20 viviendas o de 4 plantas, esa inspección te toca cada 4 años; si es un bloque más pequeño, cada 6. La comunidad que espere sentada se encontrará con el acta del inspector en la mano, una lista de medidas y doce meses para pagarlas. En doce meses no da tiempo a comparar tres presupuestos con calma, a pedir una subvención y a repartir una derrama sin que duela.

Lo que sí puedes hacer, y no cuesta nada, es pedir a tu empresa conservadora por escrito qué medidas del Anexo VII le faltan a tu ascensor, antes de que llegue la inspección. Con esa lista en la mano decides tú el orden y el momento. Hemos visto comunidades a las que solo les faltaba el sistema de comunicación bidireccional, unos cientos de euros, y otras a las que la inspección les sacó guías de madera y una obra de cinco cifras. La diferencia entre enterarse antes o después es exactamente la diferencia entre presupuestar y correr.

Esta es otra novedad concreta de la nueva ITC, y afecta de lleno a las comunidades que quieren cambiar de conservadora porque no están contentas con el servicio o con el precio. Al cambiar de empresa de mantenimiento hace falta una inspección de un organismo de control (OCA) realizada dentro de los 30 días previos a la firma del nuevo contrato.

La lógica de la medida es evitar que una empresa herede un ascensor en mal estado sin dejar constancia, y que cada cambio de manos quede documentado. Para la comunidad significa una cosa práctica: hay que planificar el cambio con margen. No sirve rescindir con la empresa vieja el día 30 y firmar con la nueva el día 31 sin más.

El cambio, además, hay que comunicarlo de forma fehaciente a la empresa saliente y dejarlo anotado en el registro de mantenimiento del ascensor. Nada de esto es complicado, pero conviene que la nueva empresa de mantenimiento te lleve el trámite. Una firma que trabaja a diario con comunidades de Barcelona sabe coordinar la inspección, el fin del contrato anterior y el arranque del nuevo para que el ascensor no se quede ni un día sin cobertura ni fuera de plazo.

Cambiar de empresa sigue siendo un derecho de la comunidad. La nueva norma no lo dificulta; solo añade el paso de la inspección previa. Si una conservadora te dice que «con la nueva ley ya no se puede cambiar», te está contando lo que le interesa.

La comunidad de propietarios es la titular del ascensor y la responsable última de que cumpla la normativa. Estas son las obligaciones que no puedes descuidar:

• Tener contrato vigente con una empresa conservadora habilitada, sin ningún día de vacío entre cambios de empresa.
• Conservar el registro de mantenimiento del aparato con los boletines de las revisiones. La norma pide guardar, como mínimo, la documentación de los 12 meses anteriores a la última inspección.
• Pasar las inspecciones periódicas en plazo y subsanar los defectos dentro de los plazos que fije el acta.
• Incorporar las medidas de seguridad del Anexo VII dentro del plazo que abra la inspección que detecte su ausencia, normalmente un año.

Las sanciones por incumplir siguen rigiéndose por la Ley 21/1992 de Industria, pero con una diferencia que muchas webs todavía no han actualizado: las cuantías se multiplicaron por veinte con el Real Decreto-ley 20/2018. Hoy, una infracción leve puede llegar a 60.000 euros, una grave a 6.000.000 y una muy grave a 100.000.000. Los importes antiguos de 3.000, 90.000 y 600.000 euros que aún circulan por internet están derogados desde 2018.

En la práctica, las multas que se imponen a una comunidad rara vez llegan a esos techos, pero el mensaje es claro: el margen para el incumplimiento se ha estrechado. Y más allá de la multa, si hay un accidente en un ascensor que no cumplía, la junta puede responder civil y penalmente, y la aseguradora revisará si la comunidad estaba al día antes de cubrir el siniestro.

La ITC AEM 1 es normativa estatal y se aplica en toda España, Cataluña incluida. Lo que cambia es quién controla su cumplimiento y cómo se tramita. La seguridad industrial es competencia de la Generalitat, que en 2023 aprobó el Decret 192/2023 de seguridad industrial, el marco autonómico bajo el que operan hoy las instalaciones y sus inspecciones.

En Cataluña, las inspecciones y los trámites (puesta en servicio, cambio de titular, cambio de empresa conservadora, bajas) se gestionan a través de los organismos de control habilitados y del portal Canal Empresa de la Generalitat. Tu empresa de mantenimiento tiene que estar habilitada e inscrita como agente de seguridad industrial ante la Generalitat; si no lo está, opera de forma irregular y tu comunidad se expone a sanciones por carecer de mantenimiento autorizado, por barato que sea el presupuesto.

Un consejo que damos siempre a las comunidades de Barcelona: antes de renovar o firmar un contrato, pide a la empresa su número de habilitación y compruébalo. Es un minuto de gestión que te ahorra un problema serio si algún día hay una inspección o, peor, un accidente.