Nueva normativa de ascensores: qué cambia con el RD 355/2024 (ITC AEM 1)

Si eres presidente de una comunidad o administrador de fincas en Barcelona, esta es la norma que más te va a dar que hablar en los próximos años. El Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, aprobó una nueva Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que se publicó en el BOE del 13 de abril de 2024 y entró en vigor el 1 de julio de 2024. Sustituye al anterior RD 88/2013, el que llevaba una década marcando las reglas del juego.

La novedad más importante no es lo que cambia en los ascensores nuevos, sino lo que obliga a hacer en los que ya están instalados: su Anexo VII fija un paquete de mejoras de seguridad obligatorias para el parque existente. No es la primera vez que pasa (el RD 57/2005 ya impuso 16 medidas a los ascensores anteriores a julio de 1999, y el Anexo VII mantiene 13 de ellas), pero la lista es más larga y alcanza también a los ascensores con marcado CE según la antigua Directiva 95/16/CE. Y en Cataluña esto pesa mucho: es la comunidad autónoma con más ascensores de España, más de 215.000 según los datos del sector, y buena parte de ellos superan los 20 o los 30 años.

En la práctica, para tu comunidad hay tres cosas que conviene tener claras desde ya: qué mantenimiento e inspecciones te siguen tocando, qué mejoras del Anexo VII vas a tener que presupuestar y con qué plazo real, y qué cambia cuando quieras cambiar de empresa de mantenimiento. Vamos por partes.

Empecemos por deshacer un malentendido habitual. Mucha gente cree que la nueva ITC ha cambiado la frecuencia de las inspecciones. No es así: los plazos de la inspección periódica que hace el organismo de control (la OCA) siguen siendo los mismos que ya marcaba el RD 88/2013. Lo que depende no es la edad del ascensor, sino el tipo de edificio.

La mayoría de bloques residenciales de Barcelona entran en la franja de 4 años, porque pasan de las cuatro plantas o de las veinte viviendas. Los ascensores de hospitales, hoteles, centros comerciales o naves industriales se inspeccionan cada 2 años porque soportan mucho más uso. La inspección la realiza un organismo de control acreditado, independiente de tu empresa de mantenimiento, siguiendo los criterios de la norma UNE 192008.

El resultado de la inspección es favorable o desfavorable. Es favorable si no hay defectos o solo hay defectos leves, que hay que corregir antes de seis meses. Es desfavorable si hay defectos graves o muy graves, y ahí hay dos casos muy distintos. Con defectos graves el ascensor sigue funcionando: el inspector fija un plazo de corrección que «en ningún caso será superior a seis meses», coloca la etiqueta «CONDICIONADA» y vuelve al día hábil siguiente de vencer el plazo; si esa segunda visita vuelve a salir desfavorable, se actúa como con un defecto muy grave. Con defectos muy graves el ascensor queda fuera de servicio hasta que una nueva inspección completa lo dé por bueno.

Sobre los leves, un matiz que conviene saber. La ITC dice que los no subsanados en plazo o reiterados «podrán ser objeto de sanción», pero no los convierte en graves. En Cataluña sí: el Decret 192/2023 califica como grave el defecto leve que sigue sin corregir en la inspección siguiente. No dejes que se acumulen.

Aquí sí hay novedad, y es útil para las comunidades. La nueva ITC AEM 1 obliga a la empresa conservadora a disponer, para cada ascensor, de un plan de mantenimiento actualizado y elaborado según la norma UNE 58720. Es decir, un documento que detalla qué se va a revisar y con qué frecuencia, en lugar del clásico «ya pasamos cuando toca».

La norma dio de plazo hasta el 1 de julio de 2025 para que cada aparato tuviera su plan. A estas alturas, tu empresa de mantenimiento debería poder enseñártelo, y si pides un presupuesto nuevo y no mencionan nada del plan, es una señal de que conviene preguntar antes de firmar. Si el plan de tu ascensor no aparece por ningún lado, pide dos o tres presupuestos a empresas habilitadas y pregunta por ese documento antes que por la cuota.

Sobre la frecuencia de las visitas de mantenimiento, la norma mantiene la revisión mensual para la mayoría de ascensores residenciales, con la regla de que no pueden pasar menos de 20 ni más de 45 días entre una visita presencial y la siguiente. Solo pueden espaciar las visitas a una cada cuatro meses los ascensores de viviendas unifamiliares y los puestos en servicio con una declaración de conformidad de la legislación de máquinas (RD 1644/2008 o Reglamento (UE) 2023/1230) que estén en edificios de viviendas de hasta tres paradas y no puedan dar servicio a más de 20 viviendas. En Cataluña, la ITA-1 del Decret 192/2023 reserva la excepción de las unifamiliares a los ascensores con marcado CE: una vivienda unifamiliar con un ascensor sin marcado CE tiene revisión mensual.

Esta es la parte que va a costar dinero, y también donde circula más información equivocada. En prensa del sector, en webs de la competencia y en más de una circular de administrador vas a leer que los ascensores existentes tienen de plazo hasta el 1 de julio de 2031 para incorporar las mejoras de seguridad.

Como plazo legal, esa fecha no existe. Hemos descargado el texto consolidado del Real Decreto 355/2024 del BOE (referencia BOE-A-2024-7258) y lo hemos revisado entero: la cifra 2031 no aparece ni una sola vez en el decreto. Tampoco 2030 ni 2032. No hay ninguna fecha de calendario general para el Anexo VII.

Lo más parecido que hay es una frase del propio Ministerio de Industria, que en la consulta pública de junio de 2025 describió la implantación de estas medidas como «planificada de forma progresiva en un horizonte de siete años». Siete años es, como mucho, lo que tardaría en vencer una medida de plazo anual en un edificio que se inspecciona cada seis: seis años hasta la inspección y uno más para instalarla. Es un techo teórico para una parte del parque, no una fecha límite del decreto ni una fecha contra la que puedas planificar, y en guías y contrapesos los plazos pueden ir más allá.

Lo que sí dice el Anexo VII es otra cosa, y para tu comunidad es bastante más exigente que un plazo a siete años vista. Las obligaciones son reales y no son opcionales, pero el reloj no arranca en una fecha fija: arranca con un hecho, y ese hecho es casi siempre la primera inspección periódica en la que el organismo de control detecte que a tu ascensor le falta la medida. La norma lo repite con estas palabras: se instalará en el plazo de un año a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su ausencia.

Tres precisiones que casi nunca se cuentan. La regla del año tras la inspección para la nivelación solo alcanza a los ascensores eléctricos de una velocidad; a los hidráulicos, a los de dos velocidades y a los que llevan variador, esta medida del Anexo VII solo se la exige un accidente o el cambio del grupo tractor. La protección de puertas solo se exige si es técnicamente viable, no implica sustituir las puertas y compensa económicamente frente a cambiarlas, y la guía técnica del Ministerio aclara que no es obligatoria en ascensores con puertas manuales o semiautomáticas en todas las plantas. Y el punto 8 del anexo mantiene medidas del RD 57/2005 que el decreto no somete a ningún plazo nuevo: si a tu ascensor le falta la puerta de cabina o la luz de emergencia, no esperes a la inspección para resolverlo.

Traducido a lo que le importa a una comunidad: no puedes planificar contra 2031, porque tu plazo real lo marca tu próxima OCA. Si tu edificio pasa de 20 viviendas o de 4 plantas, esa inspección te toca cada 4 años; si es un bloque más pequeño, cada 6. La comunidad que espere sentada se encontrará con el acta del inspector en la mano, una lista de medidas y doce meses para pagarlas. En doce meses no da tiempo a comparar tres presupuestos con calma, a pedir una subvención y a repartir una derrama sin que duela.

Lo que sí puedes hacer, y no cuesta nada, es pedir a tu empresa conservadora por escrito qué medidas del Anexo VII le faltan a tu ascensor, antes de que llegue la inspección. Con esa lista en la mano decides tú el orden y el momento. Hemos visto comunidades a las que solo les faltaba el sistema de comunicación bidireccional, que según los precios publicados este año ronda los 800 a 1.500 euros (orientativo), y otras a las que la inspección les sacó guías de madera y una obra de cinco cifras. La diferencia entre enterarse antes o después es exactamente la diferencia entre presupuestar y correr.

Esta es otra novedad concreta de la nueva ITC, y afecta de lleno a las comunidades que quieren cambiar de conservadora porque no están contentas con el servicio o con el precio. Al cambiar de empresa de mantenimiento hace falta una inspección de un organismo de control (OCA) realizada dentro de los 30 días previos a la firma del nuevo contrato.

La lógica de la medida es evitar que una empresa herede un ascensor en mal estado sin dejar constancia, y que cada cambio de manos quede documentado. Para la comunidad significa una cosa práctica: hay que planificar el cambio con margen. No sirve rescindir con la empresa vieja el día 30 y firmar con la nueva el día 31 sin más.

El cambio, además, hay que comunicarlo de forma fehaciente a la empresa saliente y dejarlo anotado en el registro de mantenimiento del ascensor. Nada de esto es complicado, pero conviene que la nueva empresa de mantenimiento te lleve el trámite. Una firma que trabaja a diario con comunidades de Barcelona sabe coordinar la inspección, el fin del contrato anterior y el arranque del nuevo para que el ascensor no se quede ni un día sin cobertura ni fuera de plazo.

Cambiar de empresa sigue siendo un derecho de la comunidad. La nueva norma no lo dificulta; solo añade el paso de la inspección previa. Si una conservadora te dice que «con la nueva ley ya no se puede cambiar», te está contando lo que le interesa.

La comunidad de propietarios es la titular del ascensor y la responsable última de que cumpla la normativa. Estas son las obligaciones que no puedes descuidar:

• Tener contrato vigente con una empresa conservadora habilitada, sin ningún día de vacío entre cambios de empresa.
• Conservar la documentación del ascensor: registro de puesta en servicio, declaración de conformidad si la tiene, ficha técnica, manual de funcionamiento, registro de mantenimiento, contrato y certificados de inspección (artículo 4.8). La norma no le pone fecha de caducidad; la regla de los doce meses anteriores a la última inspección es para los boletines que guarda la empresa conservadora (artículo 5.5.b), no para la comunidad.
• Pasar las inspecciones periódicas en plazo y subsanar los defectos dentro de los plazos que fije el acta.
• Incorporar las medidas de seguridad del Anexo VII dentro del plazo que abra la inspección que detecte su ausencia, normalmente un año.

Las sanciones por incumplir siguen rigiéndose por la Ley 21/1992 de Industria, pero con una diferencia que muchas webs todavía no han actualizado: las cuantías se multiplicaron por veinte con el Real Decreto-ley 20/2018. Hoy, una infracción leve puede llegar a 60.000 euros, una grave a 6.000.000 y una muy grave a 100.000.000. Los importes antiguos de 3.000, 90.000 y 600.000 euros que aún circulan por internet están derogados desde 2018.

Ojo con la inspección vencida, porque no es una falta menor. Mantener el ascensor en marcha sin haberla superado es infracción grave (artículo 31.2.p de la Ley 21/1992), y además el artículo 7.7 de la ITC obliga a la conservadora a dejarlo fuera de servicio dentro de las 24 horas siguientes al vencimiento.

En Cataluña hay que añadir un matiz. La Generalitat tiene su propia ley de seguridad industrial, la Llei 9/2014, con multas de hasta 5.000 euros para las leves, de hasta 100.000 para las graves y de hasta 1.000.000 para las muy graves; no contratar el mantenimiento y la inspección periódica también es grave en ella. Cómo encajan las dos escalas no está resuelto, así que tómalas como techos, no como la multa que te pondrían.

En la práctica, las multas que se imponen a una comunidad rara vez llegan a esos techos, pero el mensaje es claro: el margen para el incumplimiento se ha estrechado. Y más allá de la multa, si hay un accidente en un ascensor que no cumplía, la junta puede responder civil y penalmente, y la aseguradora revisará si la comunidad estaba al día antes de cubrir el siniestro.

La ITC AEM 1 es normativa estatal y se aplica en toda España, Cataluña incluida. Lo que cambia es quién controla su cumplimiento y cómo se tramita. La seguridad industrial es competencia de la Generalitat, que en 2023 aprobó el Decret 192/2023 de seguridad industrial, el marco autonómico bajo el que operan hoy las instalaciones y sus inspecciones.

En Cataluña, las inspecciones y los trámites (puesta en servicio, cambio de titular, cambio de empresa conservadora, bajas) se gestionan a través de los organismos de control habilitados y del portal Canal Empresa de la Generalitat. Tu empresa de mantenimiento tiene que estar habilitada e inscrita como agente de seguridad industrial ante la Generalitat; si no lo está, opera de forma irregular y tu comunidad se expone a sanciones por carecer de mantenimiento autorizado, por barato que sea el presupuesto.

Y hay reglas que solo existen en Cataluña. Las dos más importantes son medidas de seguridad que el Decret 192/2023 (ITA-1, artículo 7) impuso a los ascensores que ya funcionaban:

• Puerta de cabina. Todo ascensor sin puerta en la cabina tiene que tenerla, salvo que sea de pulsación sostenida, es decir, de los que solo se mueven mientras mantienes pulsado el botón.
• Puertas automáticas de vidrio transparente. Tienen que llevar el vidrio opaco hasta al menos 1,10 m, un detector de dedos hasta al menos 1,60 m u otro método de eficacia equivalente, y un pictograma de aviso de atrapamiento de manos en cada hoja.

Estas dos no esperan a ninguna inspección: la Generalitat las exige desde el 28 de mayo de 2024 en los ascensores que ya estaban en funcionamiento. Si a tu ascensor le falta la puerta de cabina, la obra ya es obligatoria, y añadir una puerta de cabina es una modificación importante según el artículo 9 de la ITC AEM 1, con intervención de un organismo de control. Otras diferencias catalanas: el defecto leve que sigue sin corregir en la inspección siguiente pasa a grave, la conservadora tiene que dejar en la cabina una etiqueta con la fecha de la última revisión, y la Generalitat tiene su propia escala de multas en la Llei 9/2014, como hemos visto en el apartado de sanciones.

Un consejo que damos siempre a las comunidades de Barcelona: antes de renovar o firmar un contrato, pide a la empresa su número de habilitación y compruébalo. Es un minuto de gestión que te ahorra un problema serio si algún día hay una inspección o, peor, un accidente.