Como Cambiar de Empresa de Mantenimiento de Ascensor: Guia Paso a Paso

Muchas comunidades de propietarios en Barcelona llevan 15 o 20 anos con la misma empresa de mantenimiento sin haberse preguntado nunca si el servicio que reciben es bueno. La inercia se entiende. Cambiar de empresa da pereza y nadie quiere complicarse. Pero hay situaciones en las que seguir asi sale caro.

La senal mas clara es el aumento de averias. Si tu ascensor acumula mas de 3 o 4 averias al ano, y encima son repetitivas (la misma puerta que no cierra, el mismo rele que falla), el mantenimiento preventivo no se esta haciendo bien. Hemos visto comunidades en el Eixample pagando 5 o 6 reparaciones al ano que se habrian evitado con revisiones a tiempo.

Otra senal habitual son las subidas de precio que van mas alla del IPC. Una actualizacion anual por inflacion es normal, pero algunas empresas aprovechan la renovacion automatica para subir un 8% o un 10% sin justificarlo. Si no revisas el contrato cada ano, puedes acabar pagando un 30% mas que cuando lo firmaste sin que el servicio haya mejorado.

El tiempo de respuesta tambien pesa. El RD 88/2013 exige atencion inmediata a emergencias, y una empresa que tarda mas de 2 horas en enviar un tecnico de forma sistematica no esta cumpliendo. Antes de decidir el cambio, documenta cada incidencia con fechas y fotos. Esa informacion te sirve para negociar con la empresa actual y, si no hay mejora, para comparar alternativas con datos en la mano.

El cambio de empresa de mantenimiento no lo puede decidir el presidente por su cuenta. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su articulo 17, exige acuerdo de la junta de propietarios. Basta con mayoria simple de los presentes, siempre que esten representadas al menos la mitad de las cuotas de participacion.

Un consejo practico: incluye el punto en el orden del dia de forma explicita. Algo como "propuesta de cambio de empresa de mantenimiento del ascensor y contratacion de nueva empresa". Que no quede ambiguo. El acta debe recoger la decision, el resultado de la votacion y la autorizacion al presidente o administrador para gestionar la rescision y el nuevo contrato.

El contrato vigente, en la mayoria de los casos, dura de 1 a 5 anos con renovacion automatica. La clausula de rescision suele exigir un preaviso de 1 a 3 meses antes del vencimiento, y la notificacion tiene que ser fehaciente. El burofax con acuse de recibo es la via mas segura.

Ojo con las clausulas de penalizacion por rescision anticipada. Hemos visto contratos con penalizaciones de 6 e incluso 12 mensualidades. Si la penalizacion es desproporcionada, puede impugnarse judicialmente como clausula abusiva conforme al Real Decreto Legislativo 1/2007 de defensa de consumidores y usuarios. Eso si, la aplicabilidad del RDL 1/2007 a comunidades de propietarios (frente a consumidores individuales) es un punto debatido juridicamente, y no todos los tribunales lo interpretan igual. Si tu clausula es alta, consultalo con un abogado antes de dar por hecho que sera anulada.

Una vez aprobado en junta, el proceso tiene pasos claros que conviene seguir en orden para no tropezar.

Cronograma orientativo del proceso

Paso 1: revisa el contrato vigente. Antes de enviar nada, leelo con calma. Identifica la fecha de vencimiento, el plazo de preaviso, las condiciones de rescision y las penalizaciones. Hemos visto comunidades que enviaron el burofax pensando que el contrato vencia en junio cuando en realidad era en septiembre, y perdieron un ano entero.

Paso 2: envia el burofax de rescision. Redacta una carta formal comunicando que no se renueva. Incluye los datos de la comunidad (CIF, direccion, referencia del contrato), la referencia al acuerdo de junta, la solicitud expresa de no renovacion y la fecha de finalizacion. Mandalo con acuse de recibo y certificacion de contenido, y guarda bien el justificante.

Paso 3: solicita presupuestos mientras se tramita la rescision. Pide al menos 3 ofertas de perfiles distintos (una multinacional, una nacional y una empresa local fuerte) para comparar con perspectiva.

Paso 4: evalua las ofertas con criterio. No mires solo el precio mensual. Fijate en que incluye y que excluye cada una, en los tiempos de respuesta garantizados, en la experiencia con equipos como el tuyo y en las referencias de otros clientes.

Paso 5: formaliza el nuevo contrato y asegurate de que la fecha de inicio sea el dia siguiente al que termina el anterior. Un solo dia sin cobertura se convierte en un problema si justo ese dia hay una averia o un atrapamiento.

Aqui es donde surgen mas conflictos. La empresa saliente esta obligada a entregar toda la documentacion tecnica del ascensor a la comunidad, que es la propietaria del equipo. En la practica, muchas retrasan o complican la entrega. A veces por desorganizacion y a veces como tactica para dificultar el cambio.

Documentacion que debe entregarse

• Libro del ascensor (historico de intervenciones)
• Proyecto tecnico original
• Planos electricos y mecanicos
• Certificados de inspecciones del OCA
• Certificado de ultima revision
• Manual de instrucciones del fabricante
• Certificados de conformidad de los componentes de seguridad

Nuestro consejo: pide esta documentacion por burofax con al menos un mes de antelacion e indica un plazo maximo de entrega. No lo dejes para la ultima semana. Si la empresa se niega, la comunidad puede reclamar a traves de la OMIC o, en casos graves, por via judicial.

Esto importa por un motivo muy concreto: sin el historico de intervenciones, el nuevo tecnico llega a ciegas. No sabe que piezas se cambiaron, cuando se reviso por ultima vez el limitador de velocidad ni que deficiencias detecto la ultima inspeccion del OCA. El periodo de adaptacion se alarga y aparecen costes de diagnostico que acaba pagando la comunidad.

Elegir bien a la nueva empresa es tan importante como salir de la anterior. El primer filtro es la acreditacion: tiene que estar inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras de la Generalitat de Catalunya y sus tecnicos deben cumplir la cualificacion que exige el RD 88/2013. Si no puedes verificarlo, descartala.

El segundo criterio, y donde mas comunidades se equivocan, es fijarse solo en el precio mensual. Un contrato de 90 euros al mes que deja fuera cuadro de maniobras, puertas y grupo tractor sale mas caro que uno de 140 euros que lo incluye todo. Pide a cada empresa un desglose claro de que entra y que no entra en la cuota.

El tiempo de respuesta hay que concretarlo por escrito. Las mejores empresas se comprometen a menos de 2 horas en dia laborable y menos de 4 horas en noches y festivos; hay firmas locales que bajan de la hora en emergencias. Que quede en el contrato, no solo en la conversacion comercial.

Por ultimo, pide referencias reales. Llama a 2 o 3 comunidades que ya sean clientes y pregunta por su experiencia. En Barcelona, las empresas locales especializadas suelen responder antes por cercania, mientras que las grandes multinacionales como Otis o Schindler tienen ventaja en repuestos de sus propias marcas. Lo ideal es que la empresa ya conozca equipos parecidos al tuyo, sobre todo si tu ascensor es antiguo o de un fabricante concreto.

Los primeros dias tras el cambio son los mas delicados. Lo ideal es que la nueva empresa haga una revision completa del ascensor el primer dia de vigencia del contrato. Sirve para detectar deficiencias que la empresa anterior no documento y para dejar constancia del estado real del equipo. Unas la incluyen en el contrato y otras la cobran aparte; merece la pena negociar que entre.

Hay un detalle que parece menor y es critico: actualizar el numero de telefono del intercomunicador de la cabina. Si un vecino se queda atrapado y llama al numero antiguo, la empresa saliente ya no tiene obligacion de responder. Hazlo el primer dia, sin falta. Lo mismo con la telealarma: tiene que estar conectada a la central de la nueva empresa desde el minuto uno.

Comunica el cambio a todos los vecinos con una circular que incluya el nuevo numero de emergencias y los datos del tecnico asignado. No des por hecho que todo el mundo leyo el acta de la junta.

Muchas comunidades pasan por alto la disponibilidad de repuestos. Si tu ascensor es de un fabricante que solo suministra piezas a su propia red de mantenimiento (algo habitual con ciertas marcas), confirma con la nueva empresa que puede conseguir repuestos compatibles antes de formalizar el cambio. Descubrirlo despues convierte una averia sencilla en un problema de semanas.

El error numero uno es no respetar el plazo de preaviso. Si tu contrato exige 3 meses y envias el burofax con 2, el contrato se renueva solo y no puedes cambiar hasta el siguiente vencimiento. Pon una alarma en el calendario con 4 meses de antelacion.

El segundo error es actuar sin acuerdo formal de la junta. Aunque presidente y administrador esten convencidos, si no hay votacion y acta, cualquier propietario disconforme puede impugnar la decision. No merece la pena arriesgarse.

El tercer error es elegir solo por precio. Hemos visto contratos de 75 euros al mes que dejan fuera casi todo (puertas, cuadro de maniobras, traccion) y comunidades que acaban pagando 3.000 o 4.000 euros en reparaciones el primer ano porque nada estaba cubierto. Es preferible pagar algo mas por una cobertura completa.

El cuarto es no verificar credenciales. Comprueba la inscripcion en el registro de la Generalitat, pide el seguro de responsabilidad civil y confirma que los tecnicos tienen la formacion que exige la normativa.

El quinto error es dejar un hueco sin cobertura entre la salida de una empresa y la entrada de otra. Aparte del riesgo de seguridad, da problemas con el seguro del edificio y con el OCA. Y el sexto, que ya hemos comentado, es no exigir la documentacion tecnica a la empresa saliente. Sin esos papeles, el trabajo de la nueva empresa se complica y el diagnostico inicial sale mas caro.