Cómo Cambiar de Empresa de Mantenimiento de Ascensor: Guía Paso a Paso

Muchas comunidades de propietarios en Barcelona llevan 15 o 20 años con la misma empresa de mantenimiento sin haberse preguntado nunca si el servicio que reciben es bueno. La inercia se entiende: cambiar de empresa da pereza y nadie quiere complicarse. Tanto es así que, según el informe de la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) sobre el mercado de mantenimiento de ascensores, publicado en 2011 con datos de 2009, el 97% de los ascensores que mantenían las empresas consultadas no cambió de mantenedor ese año. Pero hay situaciones en las que seguir así sale caro.

La señal más clara es el aumento de averías. Si tu ascensor acumula más de 3 o 4 averías al año, y encima son repetitivas (la misma puerta que no cierra, el mismo relé que falla), el mantenimiento preventivo no se está haciendo bien. Hemos visto comunidades en el Eixample pagando 5 o 6 reparaciones al año que se habrían evitado con revisiones a tiempo.

Otra señal habitual son las subidas de precio que van más allá del IPC. Una actualización anual por inflación es normal, pero algunas empresas aprovechan la renovación automática para subir un 8% o un 10% sin justificarlo. Si no revisas el contrato cada año, puedes acabar pagando un 30% más que cuando lo firmaste sin que el servicio haya mejorado. Si tienes la cuota a mano, comprueba si pagas demasiado antes de decidir nada.

El tiempo de respuesta también pesa. La ITC AEM 1 obliga a la empresa a enviar personal «de manera inmediata» si hay personas atrapadas y en un máximo de 24 horas si el ascensor está parado sin nadie dentro (artículo 7.2). Una empresa que tarda de forma sistemática más de 2 horas en llegar a un atrapamiento no está cumpliendo esa inmediatez. Antes de decidir el cambio, documenta cada incidencia con fechas y fotos. Esa información te sirve para negociar con la empresa actual y, si no hay mejora, para comparar alternativas con datos en la mano.

El cambio de empresa de mantenimiento no debería decidirlo el presidente por su cuenta. En Barcelona, las comunidades de propietarios no se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, sino por el libro quinto del Código Civil de Cataluña (Ley 5/2006). Según su artículo 553-19, la junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad y tiene todas las competencias que la ley no atribuye expresamente a otro órgano; el administrador ejecuta sus acuerdos (artículo 553-18).

Para aprobar el cambio basta la mayoría simple que el artículo 553-25.2.j aplica a los acuerdos sin otra mayoría fijada: la mayoría de los propietarios que participan en la votación, que a la vez tiene que representar la mayoría simple de sus cuotas de participación. El propio artículo lo resume así: «la adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra». No hace falta un mínimo de asistencia, porque la junta se constituye válidamente sea cual sea el número de propietarios que acudan (artículo 553-23). Fuera de Cataluña se aplica la Ley de Propiedad Horizontal, con sus propias reglas de mayoría.

Un consejo práctico: incluye el punto en el orden del día de forma explícita, porque solo se pueden adoptar acuerdos sobre los asuntos que figuran en él (artículo 553-25.1). Algo como "propuesta de cambio de empresa de mantenimiento del ascensor y contratación de nueva empresa". Que no quede ambiguo. El acta debe recoger la decisión, el resultado de la votación y la autorización al presidente o administrador para gestionar la rescisión y el nuevo contrato.

Cómo son los contratos del sector

Los contratos de mantenimiento se parecen mucho entre sí. El informe de la CNC de 2011 analizó datos de 2009 de 16 empresas que mantenían el 73% de los ascensores en mantenimiento en España, y esto es lo que encontró:

La propia CNC escribió que, en los preavisos, «en ningún caso parecen justificadas duraciones superiores a los 1-2 meses». Son datos de hace años, pero describen bien muchos contratos que seguimos viendo. Por eso lo primero es leer el tuyo, porque el preaviso y la penalización cambian mucho de uno a otro. La notificación de no renovación tiene que ser fehaciente, y el burofax con acuse de recibo es la vía más segura.

Cláusulas abusivas: lo que ha dicho el Tribunal Supremo

Ojo con las cláusulas de penalización por rescisión anticipada. Hemos visto contratos con penalizaciones de 6 e incluso 12 mensualidades. Una comunidad de propietarios puede defenderse como consumidora: el artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), en la redacción de la Ley 3/2014, incluye a las entidades sin personalidad jurídica que actúan sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, y el Tribunal Supremo lo ha aplicado a una comunidad de propietarios (sentencia 201/2021, de 13 de abril). En contratos de ascensores hay dos sentencias del Supremo que conviene conocer:

• Marzo de 2014. Zardoya Otis reclamaba a una comunidad la penalización pactada por resolver antes de tiempo un contrato de 10 años. El Supremo declaró abusiva la cláusula penal y, una vez declarada abusiva, el tribunal no puede moderarla: sencillamente no se aplica (nota de prensa del CGPJ de 29 de abril de 2014).
• Septiembre de 2019, Pleno de la Sala de lo Civil. Un contrato «todo riesgo» de 5 años, prorrogable por periodos iguales salvo denuncia con 90 días de antelación, con una penalización del 50% de las cuotas pendientes. La comunidad se había ido en el tercer año. El Supremo consideró que una duración tan larga con esas consecuencias es contraria a las normas sobre cláusulas abusivas (nota de prensa del CGPJ de 20 de septiembre de 2019).

Eso no significa que cualquier permanencia o penalización sea nula: cada contrato se analiza por separado. Si tu cláusula es alta, consúltalo con un abogado antes de dar por hecho que será anulada. Lo que contamos aquí es información general, no asesoramiento jurídico.

Una vez aprobado en junta, el proceso tiene pasos claros que conviene seguir en orden para no tropezar. Dos de ellos los exige la ITC AEM 1 (Real Decreto 355/2024): la inspección previa por un organismo de control y la comunicación del relevo a la empresa saliente.

Cronograma orientativo del proceso

Paso 1: revisa el contrato vigente. Antes de enviar nada, léelo con calma. Identifica la fecha de vencimiento, el plazo de preaviso, las condiciones de rescisión y las penalizaciones. Hemos visto comunidades que enviaron el burofax pensando que el contrato vencía en junio cuando en realidad era en septiembre, y perdieron un año entero.

Paso 2: envía el burofax de rescisión. Redacta una carta formal comunicando que no se renueva. Incluye los datos de la comunidad (CIF, dirección, referencia del contrato), la referencia al acuerdo de junta, la solicitud expresa de no renovación y la fecha de finalización. Mándalo con acuse de recibo y certificación de contenido, y guarda bien el justificante.

Paso 3: solicita presupuestos mientras se tramita la rescisión. Pide al menos 3 ofertas de perfiles distintos (una multinacional, una nacional y una empresa local fuerte) para comparar con perspectiva.

Paso 4: evalúa las ofertas con criterio. No mires solo el precio mensual. Fíjate en qué incluye y qué excluye cada una, en los tiempos de respuesta garantizados, en la experiencia con equipos como el tuyo y en las referencias de otros clientes.

Paso 5: contrata la inspección de cambio de empresa. El artículo 7.11 de la ITC AEM 1 obliga a la nueva empresa a presentar ante la Generalitat, al asumir el ascensor, «una inspección periódica realizada por un organismo de control con una antelación máxima de 30 días respecto a la fecha de la firma del contrato con el nuevo conservador». La contrata la comunidad, porque el artículo 4.5 prohíbe que la contrate una empresa conservadora. La guía técnica del Ministerio de Industria (versión de diciembre de 2025) explica que se hace antes de que termine el contrato con la empresa saliente, que tiene que acompañar al inspector, y solo de forma excepcional el primer día del contrato nuevo, con la entrante.

Paso 6: formaliza el nuevo contrato dentro de los 30 días siguientes a la inspección y asegúrate de que la fecha de inicio sea el día siguiente al que termina el anterior. Un solo día sin cobertura se convierte en un problema si justo ese día hay una avería o un atrapamiento.

Paso 7: comunica el relevo a la empresa saliente. El artículo 4.8 de la ITC AEM 1 obliga a la comunidad, o a la nueva empresa en su nombre, a comunicar a la anterior, «de forma fehaciente y con antelación al cambio», la fecha desde la que se hará cargo del ascensor, que tiene que coincidir con la del contrato. Esa comunicación se archiva en el registro de mantenimiento. En Cataluña, además, la nueva empresa tiene que hacer el trámite de cambio de conservador ante la Generalitat e indicar cuál era la anterior (Decret 192/2023, ITA-1, artículo 2.4); se presenta como declaración responsable en Canal Empresa.

Aquí es donde surgen más conflictos. La ITC AEM 1 obliga a la empresa saliente a entregar a la comunidad, que es la titular del equipo, el registro de mantenimiento al terminar el contrato (artículo 5.5.b), y a dejar el ascensor «en condiciones de ser mantenido», con la información y los códigos de acceso al cuadro de maniobra (artículo 7.17). La comunidad, a su vez, tiene que pasar esa documentación a la empresa entrante (artículos 4.1 y 4.8). En la práctica, muchas retrasan o complican la entrega. A veces por desorganización y a veces como táctica para dificultar el cambio.

Documentación que debe entregarse

• Libro del ascensor (histórico de intervenciones)
• Proyecto técnico original
• Planos eléctricos y mecánicos
• Certificados de inspecciones del OCA
• Certificado de última revisión
• Manual de instrucciones del fabricante
• Certificados de conformidad de los componentes de seguridad

Nuestro consejo: pide esta documentación por burofax con al menos un mes de antelación e indica un plazo máximo de entrega. No lo dejes para la última semana. Si la empresa se niega, la comunidad puede reclamar a través de la OMIC o, en casos graves, por vía judicial.

Esto importa por un motivo muy concreto: sin el histórico de intervenciones, el nuevo técnico llega a ciegas. No sabe qué piezas se cambiaron, cuándo se revisó por última vez el limitador de velocidad ni qué deficiencias detectó la última inspección del OCA. El periodo de adaptación se alarga y aparecen costes de diagnóstico que acaba pagando la comunidad.

Elegir bien a la nueva empresa es tan importante como salir de la anterior. El primer filtro es la acreditación: tiene que estar inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras de la Generalitat de Catalunya y sus técnicos deben cumplir la cualificación que exige la normativa vigente, la ITC AEM 1. Si no puedes verificarlo, descártala.

El segundo criterio, y donde más comunidades se equivocan, es fijarse solo en el precio mensual. Un contrato de 90 euros al mes que deja fuera cuadro de maniobras, puertas y grupo tractor sale más caro que uno de 140 euros que lo incluye todo. Pide a cada empresa un desglose claro de qué entra y qué no entra en la cuota.

El tiempo de respuesta hay que concretarlo por escrito. Las mejores empresas se comprometen a menos de 2 horas en día laborable y menos de 4 horas en noches y festivos; hay firmas locales que bajan de la hora en emergencias. Que quede en el contrato, no solo en la conversación comercial.

Por último, pide referencias reales. Llama a 2 o 3 comunidades que ya sean clientes y pregunta por su experiencia. En Barcelona, las empresas locales especializadas suelen responder antes por cercanía, mientras que las grandes multinacionales como Otis o Schindler tienen ventaja en repuestos de sus propias marcas. Lo ideal es que la empresa ya conozca equipos parecidos al tuyo, sobre todo si tu ascensor es antiguo o de un fabricante concreto.

Los primeros días tras el cambio son los más delicados. Lo ideal es que la nueva empresa haga una revisión completa del ascensor el primer día de vigencia del contrato. Sirve para detectar deficiencias que la empresa anterior no documentó y para dejar constancia del estado real del equipo. Unas la incluyen en el contrato y otras la cobran aparte; merece la pena negociar que entre.

Hay un detalle que parece menor y es crítico: actualizar el número de teléfono del intercomunicador de la cabina. Si un vecino se queda atrapado y llama al número antiguo, la empresa saliente ya no tiene obligación de responder. Hazlo el primer día, sin falta. Lo mismo con la telealarma: tiene que estar conectada a la central de la nueva empresa desde el minuto uno, y la empresa saliente está obligada a dejar la comunicación bidireccional en condiciones de funcionar (artículo 7.18 de la ITC AEM 1).

Comunica el cambio a todos los vecinos con una circular que incluya el nuevo número de emergencias y los datos del técnico asignado. No des por hecho que todo el mundo leyó el acta de la junta.

Muchas comunidades pasan por alto la disponibilidad de repuestos. Si tu ascensor es de un fabricante que solo suministra piezas a su propia red de mantenimiento (algo habitual con ciertas marcas), confirma con la nueva empresa que puede conseguir repuestos compatibles antes de formalizar el cambio. Descubrirlo después convierte una avería sencilla en un problema de semanas.

El error número uno es no respetar el plazo de preaviso. Si tu contrato exige 3 meses y envías el burofax con 2, el contrato se renueva solo y no puedes cambiar hasta el siguiente vencimiento. Pon una alarma en el calendario con 4 meses de antelación.

El segundo error es actuar sin acuerdo formal de la junta. Aunque presidente y administrador estén convencidos, si no hay votación y acta, cualquier propietario disconforme puede impugnar la decisión. No merece la pena arriesgarse.

El tercer error es elegir solo por precio. Hemos visto contratos de 75 euros al mes que dejan fuera casi todo (puertas, cuadro de maniobras, tracción) y comunidades que acaban pagando 3.000 o 4.000 euros en reparaciones el primer año porque nada estaba cubierto. Es preferible pagar algo más por una cobertura completa.

El cuarto es no verificar credenciales. Comprueba la inscripción en el registro de la Generalitat, pide el seguro de responsabilidad civil y confirma que los técnicos tienen la formación que exige la normativa.

El quinto error es dejar un hueco sin cobertura entre la salida de una empresa y la entrada de otra. Aparte del riesgo de seguridad, da problemas con el seguro del edificio y con el OCA. Y el sexto, que ya hemos comentado, es no exigir la documentación técnica a la empresa saliente. Sin esos papeles, el trabajo de la nueva empresa se complica y el diagnóstico inicial sale más caro.

El séptimo es olvidar la inspección previa. El artículo 7.11 de la ITC AEM 1 la exige como máximo 30 días antes de la firma, así que hay que reservarla a tiempo con un organismo de control, y conviene saber antes qué medidas del Anexo VII le faltan al ascensor para que el acta no sea una sorpresa en mitad del cambio.