Mantenimiento Preventivo vs Correctivo de Ascensores: Diferencias y Costes

Cada mes, un tecnico cualificado visita tu edificio, revisa el ascensor y corrige los pequenos desgastes que, sin atencion, acabarian dejandolo parado. Eso es mantenimiento preventivo: revisiones programadas para detectar problemas antes de que se conviertan en averias.

Cada visita incluye tareas concretas conforme al Anexo I del RD 88/2013:

Que incluye una visita preventiva mensual

• Lubricacion de guias, bisagras y componentes mecanicos
• Comprobacion de la tension y estado de los cables de traccion
• Verificacion del paracaidas y el limitador de velocidad
• Ajuste de puertas de cabina y de piso
• Limpieza del foso y la sala de maquinas
• Revision del cuadro de maniobra y conexiones electricas
• Prueba de funcionamiento del intercomunicador y la iluminacion de emergencia
• Registro de todas las actuaciones en el libro del ascensor

El Anexo I del RD 88/2013 exige un minimo de una visita mensual para ascensores residenciales. En equipos con mas de 15 anos o con un uso intenso (edificios de mas de 20 viviendas, por ejemplo), muchas comunidades optan por dos visitas al mes. La diferencia en coste es pequena comparada con lo que cuesta una averia inesperada.

Lunes a las 8 de la manana, el ascensor no arranca. Llamas al tecnico, viene, diagnostica y repara. Eso es mantenimiento correctivo: reactivo por naturaleza. Primero se rompe algo y despues se arregla.

Las averias pueden ser leves, como un sensor de puertas desajustado que impide el cierre, o graves, como la rotura del grupo tractor que deja el ascensor fuera de servicio durante dias o semanas.

Dentro del correctivo hay dos niveles. El de urgencia atiende situaciones criticas: personas atrapadas, puertas que no cierran o un fallo en el sistema de seguridad. El programado se aplica a defectos detectados que permiten seguir usando el ascensor pero que conviene resolver antes de que empeoren.

Depender solo del correctivo tiene dos problemas. Los costes son impredecibles, porque nunca sabes cuando llegara la siguiente averia ni cuanto costara, y cada pieza que falla sin aviso puede danar componentes vecinos. Un cable de traccion desgastado que se rompe, por ejemplo, puede rayar la polea motriz y convertir una reparacion de 2.000 euros en una de 6.000.

La diferencia se resume en una frase: el preventivo anticipa y el correctivo reacciona.

Con mantenimiento preventivo, las visitas se planifican, el coste mensual es fijo y el ascensor solo se para un rato para la revision. Con correctivo puro, las paradas llegan sin avisar, pueden durar dias si la pieza no esta en stock y el coste acaba en una derrama.

En lo tecnico, el preventivo permite detectar un cable con hilos rotos y cambiarlo en una parada programada de medio dia. Con el correctivo, ese cable se rompe un martes a las 8 de la manana, el ascensor se queda parado y, si la pieza tarda tres dias en llegar, los vecinos de las plantas altas suben a pie durante tres dias.

Los datos del sector europeo apuntan a que un programa preventivo riguroso reduce las averias entre un 40% y un 60% respecto a edificios que solo reparan cuando algo falla. Y un ascensor con buen historial de mantenimiento pasa las inspecciones del OCA (Organismo de Control Autorizado, conforme al Anexo II del RD 88/2013) sin defectos, con lo que te ahorras los costes y tramites de subsanacion.

El mantenimiento preventivo tiene un coste fijo que se integra en la cuota mensual de la comunidad. Para un ascensor estandar de 6 paradas en Barcelona, el rango habitual se situa entre 100 y 250 euros al mes, dependiendo de la empresa y las coberturas del contrato.

El correctivo es otra historia. Los costes varian mucho segun la averia:

Un ejemplo concreto: una comunidad del Eixample con un ascensor de 1985 nos consulto porque habia acumulado 7.200 euros en reparaciones correctivas en un solo ano, con un contrato basico de 110 euros al mes. Cuando pasaron a un contrato completo de 195 euros al mes, las reparaciones fuera de contrato bajaron a menos de 400 euros anuales. El sobrecoste mensual de 85 euros les ahorro mas de 5.000 euros en el primer ano.

De ahi sale una proporcion que se repite: cada euro en prevencion ahorra entre 3 y 5 euros en reparaciones. Es un principio de la gestion de mantenimiento industrial que en la elevacion se cumple con bastante regularidad.

Todo ascensor en Espana necesita mantenimiento preventivo obligatorio, conforme al articulo 7 del RD 88/2013 y al Decreto 363/2004 en Cataluna. El correctivo no se puede evitar del todo, porque ningun programa preventivo elimina el 100% de las averias. La cuestion es cuanto riesgo quiere asumir tu comunidad.

Para ascensores nuevos (menos de 10 anos), un contrato basico suele bastar. Las averias son raras y las piezas estan en garantia del fabricante. No tiene sentido pagar un contrato a todo riesgo cuando el equipo casi no da problemas.

Entre los 10 y los 20 anos, conviene subir la cobertura. Un contrato que incluya la mano de obra de las reparaciones, aunque no las piezas, evita sorpresas en las averias mas frecuentes a esta edad: ajustes de puertas, reles del cuadro y desgaste de cables.

A partir de los 20 anos, el contrato a todo riesgo (preventivo mas correctivo con piezas incluidas) es casi siempre la opcion mas sensata. A esta edad las averias costosas, como el grupo tractor o el cuadro de maniobras, empiezan a ser probables, y una sola puede costar lo que dos o tres anos de diferencia entre un contrato basico y uno completo.

Si en tu edificio viven personas mayores o con movilidad reducida, la prioridad es la disponibilidad del ascensor. En esos casos, busca contratos que garanticen por escrito un tiempo maximo de respuesta ante averias, por ejemplo 2 horas en dia laborable y 4 horas en festivos. En la practica vemos que las empresas locales multimarca con tecnicos en la zona cumplen estos plazos con mas margen que las grandes redes nacionales.

La razon mas directa: menos averias y menos derramas inesperadas. Un ascensor que se para cada dos meses desgasta el equipo y tambien la paciencia de los vecinos.

Hay beneficios menos obvios. Un ascensor bien mantenido dura mas. La vida util media de un equipo es de 20 a 25 anos, pero con un buen programa preventivo puede funcionar bien 30 anos o mas antes de necesitar una modernizacion. Eso son entre 5 y 10 anos extra antes de afrontar una inversion de 20.000 a 35.000 euros.

La seguridad es otro factor que se subestima hasta que ocurre un incidente. Un mantenimiento preventivo riguroso reduce el riesgo de atrapamientos y fallos mecanicos. Y un accidente en un ascensor mal mantenido expone a la junta de la comunidad a responsabilidades legales.

Por ultimo, los componentes bien lubricados y ajustados consumen menos energia: la diferencia puede llegar al 15-25% en la factura electrica del ascensor. En el mercado inmobiliario barcelones, ademas, el estado del ascensor pesa cada vez mas en las valoraciones de vivienda, y un equipo antiguo y ruidoso resta atractivo al inmueble.