Normativa de ascensores en España 2026: todas las normas que se aplican a tu ascensor

La normativa que regula hoy los ascensores en España es el Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, que aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores» (BOE núm. 91, de 13 de abril de 2024, en vigor desde el 1 de julio de 2024). De ella cuelgan las cuatro obligaciones de una comunidad de propietarios: contrato de mantenimiento con una empresa conservadora habilitada, revisión presencial mensual, inspección periódica por un organismo de control cada 2, 4 o 6 años según el tipo de edificio y las medidas de seguridad del Anexo VII para los ascensores existentes. Las sanciones están en la Ley 21/1992 de Industria con las cuantías del Real Decreto-ley 20/2018: hasta 60.000, 6.000.000 y 100.000.000 euros.

El resto son capas alrededor de esa ITC. Por encima, el Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención (RD 2291/1985), del que la ITC AEM 1 es la instrucción para ascensores. En paralelo, la legislación de producto: el RD 203/2016 regula cómo se fabrica y se pone en el mercado un ascensor nuevo, y la legislación de máquinas (RD 1644/2008 y Reglamento (UE) 2023/1230) hace lo mismo con los elevadores de velocidad no superior a 0,15 m/s. Dentro del edificio, la Ley de Propiedad Horizontal decide cómo se aprueba una instalación y quién la paga.

Hemos descargado del BOE el texto consolidado de cada norma y hemos buscado en él lo que afirmamos; lo que no aparece en el texto no está en esta página. Esta es la página de mapa: qué regula cada norma, a quién obliga y en qué guía nuestra se desarrolla. Qué cambió en 2024 está en la guía de la nueva ITC AEM 1; la capa autonómica, en normativa de ascensores en Cataluña.

Cada fila es una norma verificada en su texto consolidado. La referencia es el identificador con el que se abre en boe.es.

Dónde nombra la ITC cada norma UNE

Las normas UNE no se publican en el BOE; es la ITC la que las hace obligatorias al citarlas:

• UNE 58720. Artículo 5.2: «Las comprobaciones mínimas a realizar en las revisiones de mantenimiento preventivo de los ascensores, son las que se establecen en la Norma UNE 58720». El 5.3 exige un plan de mantenimiento «elaborado según se define en la norma UNE 58720».
• UNE 192008-1 y 192008-2. Artículo 11.7: las inspecciones «incluirán al menos las comprobaciones, con sus posibles defectos y su tipificación en cuanto a gravedad, citadas en las normas UNE 192008-1 y 192008-2». La parte 2 cubre los «ascensores con velocidad no superior a 0,15 m/s recogidos en legislación de máquinas».
• UNE-EN 81-20, 81-50, 81-70 y 81-21. El Anexo VII manda instalar el control de carga «de acuerdo con el apartado 5.12.1.2. de la norma UNE EN 81-20», exige que la comunicación bidireccional sea accesible según «la norma UNE EN 81-70+A1» y remite los contrapesos en hueco separado al «artículo 5.4 de la norma UNE EN 81-21»; la 81-50 figura en el Anexo XII como norma de ensayos.

La disposición adicional quinta fija las ediciones válidas (UNE 58720:2020, UNE-EN 81-20:2020, UNE-EN 81-50:2020, UNE EN 81-21:2022 y UNE-EN 81-70:2022+A1:2022) mientras una orden ministerial no actualice el Anexo XII. Y un dato útil: la UNE-EN 81-28, la norma de alarmas remotas que muchas webs presentan como exigida, no aparece en el texto de la ITC; lo que el Anexo VII pide es un dispositivo de comunicación bidireccional con un centro de rescate, sin nombrarla.

La capa autonómica: quién controla en Cataluña

La ITC es estatal; lo que cambia por territorio es quién la hace cumplir. Según su artículo 6, la conservadora presenta una declaración responsable ante la comunidad autónoma donde se establece, que remite sus datos al Registro Integrado Industrial, y esa declaración «habilita a la empresa conservadora desde el día de su presentación, en todo el Estado, y con una duración indefinida». En Cataluña ese órgano es la Generalitat: la empresa que mantiene tu ascensor debe estar habilitada e inscrita como agente de seguridad industrial ante ella. Cómo comprobarlo está en normativa de ascensores en Cataluña.

La ITC reparte las obligaciones entre el titular, que en una finca es la comunidad de propietarios, y la empresa conservadora con la que tiene contrato.

Lo que debe hacer la comunidad (artículo 4)

• Usar el ascensor solo con contrato: «permitir el uso del ascensor sólo durante el periodo en el que tenga contratado un servicio de mantenimiento».
• Comunicar a la conservadora los accidentes «de forma inmediata» y las anomalías «en un plazo máximo de 24 horas».
• Ejecutar las reparaciones que la conservadora indique por escrito en el plazo que fije.
• Contratar la inspección periódica. «La inspección periódica no podrá ser contratada en ningún caso por la empresa conservadora».
• Conservar la documentación (registro de puesta en servicio, declaración de conformidad, ficha técnica, manual, registro de mantenimiento, contrato y certificados de inspección), como detallamos en el libro de mantenimiento del ascensor.

Lo que debe hacer la empresa conservadora (artículos 5, 6 y 7)

Para serlo, presenta la declaración responsable y cuenta con una persona técnica titulada universitaria responsable (artículo 6). Sus obligaciones, que según el artículo 7 «constarán en el contrato de mantenimiento», son estas:

El rescate de personas atrapadas es una obligación legal e inmediata, no un servicio premium (qué hacer mientras llega: ascensor atrapado). Y los apartados 7.11 y 7.17 son los que permiten que cualquier conservadora habilitada mantenga un ascensor de cualquier marca, como explicamos en mantenimiento multimarca y en cómo cambiar de empresa.

La inspección la hace un organismo de control acreditado conforme al RD 2200/1995, la contrata la comunidad y su periodicidad depende del tipo de edificio, no de la edad del ascensor (artículo 11.4):

La ITC define «pública concurrencia» con ejemplos (hoteles, hospitales, bares, oficinas con más de 50 personas de ocupación) y aplica el criterio de «uso principal»: una consulta médica no convierte un bloque de viviendas en pública concurrencia.

Defectos y consecuencias (artículos 11.8 y 11.9)

El defecto leve «no supone peligro para las personas»; el grave «no supone un peligro inmediato» pero puede serlo si falla la instalación, e incluye «la falta de ejecución, en los plazos establecidos, de las medidas estipuladas en el anexo VII»; el muy grave «constituye un riesgo inminente para la seguridad de las personas».

El certificado llega al titular, a la conservadora y a la administración en 15 días. Según nuestro observatorio de precios, la inspección en Cataluña cuesta entre 200 y 450 euros. Qué revisa el inspector está en las preguntas frecuentes sobre inspecciones técnicas.

El Anexo VII, «Medidas mínimas de seguridad a implantar en los ascensores existentes», es la parte de la norma que más dinero mueve y la que peor se cuenta. Se aplica a los ascensores existentes a la entrada en vigor del decreto salvo los que tengan declaración de conformidad con la Directiva 2014/33/UE, la Directiva 2006/42/CE o el Reglamento (UE) 2023/1230. Y su regla de plazos no es una fecha: es un hecho.

La frase que se repite en el anexo es «se instalará en el plazo de un año a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su ausencia». Hemos buscado en el texto consolidado cualquier año de calendario asociado a estas medidas y no existe: el decreto no contiene ninguna fecha tope general para el parque existente, y quien te dé una cita algo que no está en el BOE. Pasado el plazo que abre la inspección, el artículo 11.8 convierte la medida pendiente en defecto grave.

Dos matices más. La disposición adicional cuarta remite la ejecución al artículo 10: el pesacargas o la cortina los instala cualquier conservadora, pero sustituir el cuadro, la máquina o las guías es una «modificación importante» del artículo 9, con organismo de control. Y la disposición transitoria primera permite pedir la exoneración a la comunidad autónoma cuando hay «condiciones técnicas objetivas» que impidan una medida, con medidas alternativas e informe favorable de un organismo de control. Qué cuesta cada medida está en la guía de la nueva ITC AEM 1; el paquete de seguridad (cortina de luz y comunicación 24 horas) se mueve en nuestro observatorio entre 800 y 3.000 euros por ascensor.

La ITC no tiene régimen sancionador propio: su artículo 14 remite al «título V de la Ley 21/1992, de 16 de julio». Esa ley clasifica las infracciones en el artículo 31 y fija las multas en el 34, que el Real Decreto-ley 20/2018 reescribió porque las cuantías anteriores, según su preámbulo, «han quedado desfasadas».

El artículo 34.2 gradúa la multa por el daño, el beneficio, la capacidad económica, la intencionalidad y la reincidencia, y el 34.3 añade en graves y muy graves la pérdida de subvenciones. En la práctica los expedientes a una comunidad quedan lejos de esos techos; el riesgo real es un accidente con un acta que documentaba defectos sin corregir, como explicamos en el seguro de responsabilidad civil del ascensor. Y ni siquiera hace falta un defecto grave: el artículo 11.9 de la ITC dice que los leves no subsanados o reiterados «podrán ser objeto de sanción».

Cuando el ascensor todavía no existe, la ITC entra al final. Antes mandan la Ley de Propiedad Horizontal, para aprobarlo y pagarlo, y la legislación de producto, para fabricarlo y certificarlo.

Aprobarlo y pagarlo: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

• Mayoría (artículo 17.2). El servicio de ascensor «requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación», incluso si modifica el título constitutivo; aprobado, la comunidad paga «aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes».
• Obligatorio sin votación (artículo 10.1.b). Si lo pide un propietario con una persona con discapacidad o mayor de setenta años en su vivienda, siempre que el coste anual, descontadas las ayudas, no supere doce mensualidades ordinarias, o cuando las ayudas públicas alcanzan el 75 %.
• Quién paga (artículo 9.1.e). Cada propietario, «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido»; el fondo de reserva del 9.1.f puede destinarse a estas obras.

El reparto se calcula en nuestra calculadora de reparto de gastos, las excepciones (bajos, locales, estatutos) en reparto de gastos del ascensor y las ayudas en subvenciones para el ascensor en Barcelona.

Fabricarlo y certificarlo: RD 203/2016 o legislación de máquinas

Un ascensor de comunidad se pone en el mercado bajo el RD 203/2016: el instalador «asume la responsabilidad del diseño, fabricación, instalación e introducción en el mercado» y emite la declaración UE de conformidad. Los elevadores de velocidad no superior a 0,15 m/s quedan fuera por su artículo 1.3.a y se venden como máquinas (RD 1644/2008 y Reglamento (UE) 2023/1230); el preámbulo del RD 1644/2008 cuenta que se sacaron de la directiva de ascensores porque «eran objeto de unos requisitos demasiado exigentes». Eso decide cómo se vende, no cómo se usa: el artículo 2 de la ITC dice que la consideración de ascensor se tiene «con independencia de la designación popular, comercial o la que figure en normas técnicas y la velocidad con que se desplace el habitáculo».

Ponerlo en servicio: artículo 3 de la ITC

El titular presenta ante la comunidad autónoma la ficha técnica, la declaración de conformidad, el manual de funcionamiento, el contrato de mantenimiento y una inspección inicial favorable de como máximo tres meses antes, y recibe el número de Registro de Aparato Elevador (RAE). Si en una finca antigua no caben los refugios del anexo I del RD 203/2016, el mismo artículo prevé pedir el reconocimiento de excepcionalidad. Las opciones están en instalar un ascensor en un edificio antiguo, el cuarto de máquinas en normativa de la sala de máquinas y la accesibilidad en accesibilidad y normativa de ascensores en Barcelona.

El RD 355/2024 derogó expresamente el RD 88/2013 (la ITC anterior) y el RD 57/2005 y los refundió en un texto. Lo nuevo, en cuatro líneas: el Anexo VII con medidas que la ITC anterior no contenía; el plan de mantenimiento por escrito según la UNE 58720; la inspección previa de un organismo de control en los 30 días anteriores a un cambio de conservadora; y la entrega de los códigos del cuadro por la empresa saliente. Los plazos de inspección no cambiaron. El detalle está en la guía de la nueva ITC AEM 1.

El texto no se ha quedado quieto: el consolidado que hemos usado incorpora las modificaciones del Real Decreto 164/2025, de 4 de marzo (disposición transitoria primera, artículo 11.6 y una letra del Anexo VII), en vigor desde el 10 de mayo de 2025, y la disposición adicional quinta prevé que una orden ministerial actualice las ediciones UNE del Anexo XII.

Cómo mantenemos esta guía al día

Revisamos esta página cada vez que el BOE publica una modificación del RD 355/2024 o una orden que actualice su Anexo XII, y como mínimo una vez al año, contra el texto consolidado de cada norma de la tabla. La última comprobación es del 3 de septiembre de 2026. Si te citan un artículo que no encuentras aquí, escríbenos: lo buscamos en el BOE y, si existe, lo añadimos.

Y si lo que necesitas no es leer la norma sino cumplirla, pide presupuesto a varias conservadoras habilitadas con esta lista delante, o compara antes en nuestro ranking de empresas de mantenimiento de ascensores en Barcelona qué tiempos de respuesta y qué condiciones de contrato ofrece cada una.